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擁有屬於自己的房子,是不少人心中的人生裏程碑。然而一間房子動輒數百萬、千萬,光頭期款可能就得存上好幾年,未來還要償還房貸,是資產也是負擔。因此買房前一定得做足功課,不只是看房比價,更要記得盤點財務狀況,算出自己可以負擔多少錢的房子、能否找到條件好的貸款,做好萬全準備再出手!

檢視購屋能力前,先來想想一個問題:買一間房子,總共要花多少錢呢?答案很明顯:房價。但當問題改為「持有一間房子時」要花多少錢呢?如果腦海浮現「有什麼不一樣」的想法,那可就錯了!認證理財顧問(Certified Financial Planner,CFP)黃正勳解釋,除了房貸之外,裝潢費、管理費、稅都是房價以外得支付的費用。

這代表衡量購屋負擔時,就不能只預估房貸金額,而是應該連同這些成本計算。而這 3 項費用,可簡單按照以下原則估計:

  • 裝潢費:建議抓房價 10%~15%,買中古屋的話一坪至少估 5 萬元,當然最後整體費用多寡,仍與自身需求有關。

  • 管理費:假設選擇社區大樓,每個月都得繳納管理費,可簡單以一坪 85~120 元估算,通常戶數愈多、管理費就會愈低。

  • 稅費:持有房屋需負擔的稅有兩種,分別為地價稅與房屋稅,前者會因為土地價值提高而愈來愈多,後者則因為房屋折舊,甚至有一天可能無需繳納,兩者都可到各縣市政府的稅捐稽核處試算。

    投資再等等內政部打房出招「禁止預售屋換約」
    政府連番祭出打炒房政策,但資金熱潮擋不住投機行為,各地屢傳民眾排隊買預售屋、私下換約的現象,為匡正市場秩序,產官學三界合力催生


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591資訊

圖/7月疫情受控也讓房市成交表現回溫,房仲業者指出又以剛性需求客群以及長期置產居多。

疫苗擴大施打、疫情受控也讓7月份房市成交表現回溫,根據各大房仲業者統計7月內部買賣成交件資料,包括中信房屋、臺灣房屋以及住商機構統計顯示,全臺7月房屋交易量都比6月增加,顯示買盤也隨疫情緩解而陸續出籠,其中又以剛性需求客群以及長期置產居多,房仲業者也表示,推估接下來進入傳統第4季旺季,如果沒有疫情幹擾,買氣應能持續到年底。

|成交量提升 擺脫低迷氛圍

中信房屋統計7月買賣成交件數,全臺合計月成長47.4%,六都月成長除高雄成交與上月相當外,其餘五都均呈現正成長,其中新北市漲幅逾90.8%最佳,其次為臺北市,不過若與去年7月相比,全臺及六都仍略顯疲態,均為年減格局,全臺合計年減26.5%。

對此,中信房屋總經理張世宗指出,統計最近一週中信房屋網站預約看屋數,足足比微解封當週成長了7成,顯示買方對疫情已不再那麼擔憂、並重新開展購屋計畫,目前成交狀態雖然尚未恢復至5月前的水準,但已慢慢擺脫交易低迷的氛圍,買氣也正在提升。

|買盤以剛性需求客群居多

另外,臺灣房屋集團統計7月內部成交行情,以臺中市月增93.4%最多,其次為新北市月增72.1%,臺北市增68.1%,整體七月平均月增61.5%;若觀察去年同期表現,以高雄年減2.7%最少,整體交易量年減9.6%。

7月下旬走向微解封後,也帶動房市回溫,臺灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,多以剛性需求客群以及長期置產居多,獨立性高的透天、別墅、農舍與農地類型的防疫產品,有較過去明顯增加的現象,此外,疫情期間也讓部分店面進入一波換手潮,隨著疫情降溫退卻,遞延的買氣,可望於八月陸續解封出籠。

|推估買氣能持續至年底旺季

買氣同樣跟著解封的還有住商機構,統計旗下加盟店7月成交業績,全臺月增85%,年增1.6%。其中,臺北市較上月增加113%,與去年同期持平;新北較上月增加90%,年增13%,桃園較上月增107%,年增5%,臺中較上月增加76%,年減13%,臺南較上月增加66%,年減4%,高雄較上月增加70%,年增6%。

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|資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房,方式有很多種,其中最常見的就屬於贊助頭期款,子女只需要負擔房貸,對此,翠華地政士事務所李復華地政士表示,長輩資助頭期款屬於現金贈與,需要注意的就是應避免超過免稅額,否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條,每人每年有220萬元的免稅贈與額度,因此若是父母2人要幫忙子女買房,當年的上限額度就是440萬元,不過若是剛好遇上女子結婚,則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元,等於1年內父母各自可以贈與320萬元,加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關:繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出,一般來說,民眾得知自己擁有繼承權後,若沒有特殊情況,首先就要繳清遺產稅,才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作;而目前遺產稅計算,主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成,另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度,也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算,遺產淨額在5千萬元以下,稅率為10%;5千萬到1億元間,課徵500萬元,再乘上15%;1億元以上,課徵1250萬元,稅率20%,換句話說,遺產(房子)價值越高,稅自然也要繳得更多!

|善用建商配合的銀行或建商貸款

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